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土地探しのヒント・アドバイス

2019年7月20日 (土)

都市型住宅の間取り

いわゆる都市型住宅とは、隣家が接近した比較的狭い敷地で、法規的にも建ぺい率、容積率をはじめ高度地区や防火指定など厳しい条件の場所に建つ住宅のことを呼びます。

このような条件の土地で間取りを考える場合、光の取り入れ方と風の抜け方をどうするかという点が重要になってきます。

また、家族団欒スペース(リビング・ダイニング・キッチンなど)とプライベートスペース(寝室、子供室など)と水廻り(浴室、洗面など)をどのように設計するかということも大変重要です。

住まいにおいて、一日で最も長く居る場所であるリビング・ダイニング(家族団欒スペース)は、採光と風通しが重要で、このスペースを1階にするか、それとも2階にするかが都市住宅の設計のポイントになります。

Kimg19251

これを決めるポイントは、まず建て主さんのご要望、建て主さんの家族構成と生活スタイル、敷地環境などが挙げられ、限られた広さの敷地においてカーポートの有無も間取りを考える上で、大きく関係してきます。

いずれの階に家族団欒スペースとしても、採光や風通しを確保するために外部空間である中庭、坪庭やバルコニー、テラスを設けたり、吹き抜けにトップライト(天窓)、ハイサイドライトを取り入れたり、スキップフロアにした間取りが良いでしょう。

また、都市型住宅の間取りでは、限られたスペースを無駄なく活用するために廊下のような通過するだけの空間を出来るだけ減らすことも有効でしょう。

Khouse020

 

2019年7月 5日 (金)

旗竿地の活用

まず、<旗竿地(はたざおち)>とはどういう土地なのか、を説明したいと思います。 

「旗竿地」、または「敷地延長」略して「しきえん」ということもありますが、間口の狭いまるで竿のようなアプローチの奥まった先に旗のような形状の土地をこのように呼びます。 

広い敷地であっても、道路に面する部分の長さが奥行きと比べて少ないような宅地を分割する場合にこのような「旗竿地」はよく見かけられ、不動産広告でも多く目にします。

このような旗竿地の場合、幅員4メートル以上の建築基準法上の道路と接する竿部分の幅の長さは、建築基準法上少なくとも2メートル以上必要ですが、多くの場合2.5メートル以上は確保されています。
それは車を置くスペース、つまりカーポートとしての役割りを兼ねていて、一般的には駐車スペースの幅は2.5メートル以上必要だからです。

Hatazaochi

旗竿地のコートハウス】 

不動産的価値から言うと、旗竿地はほとんど土地の四方を隣家に囲まれていて、しかも敷地形状からも竿の部分が長いため上下水道やガス、電気などといったインフラ設備の道路からの引き込み距離が長く、その分余計に建設設備工事費がかかってしまうので、敷地条件としてはあまり良いとは言えず、土地の価格も決して高くはなく、むしろ周辺相場よりも安いことが多いです。 

したがって、旗竿地の有効活用として建物本体や外構部分により多くの費用を充てることが可能です。
また、旗竿地における間取りの工夫としては、四方が隣家に囲まれているので、採光はトップライト・ハイサイドライトや吹き抜けといった上部から取り込むようにし、中庭や坪庭といった建ぺい率に含まれない外部空間としての光の井戸を配置することによって特に1階部分の採光を確保することが有効な手段です。

さらに、敷地の竿部分もカーポート以外に草木などの植栽を施し、石畳や飛び石、枕木などで玄関アプローチを演出して緑豊かな防犯性の高い外部空間にすることも旗竿地ならではの有効活用ではないでしょうか?

2016年11月 8日 (火)

久しぶりに京浜急行に乗って

先日、所用で神奈川県の上大岡へ行く機会がありました。

品川駅で電車を待っていると、反対側の上りホームに

懐かしい800形車輌が入ってきました。

Kimg8415

現在走っている車輌で最も古く、片開きドアがなんとも

言えないレトロっぽい車輌に出逢えました。

快速特急に乗車し、上大岡へ。

京浜急行は私鉄の中でも早く、線路の幅が新幹線と同じ

なのです。

さらに快速特急だと停車駅も少ないので、早く上大岡駅

に着きました。

久しぶりに降りた上大岡駅は大きなターミナル駅で、市営

地下鉄も乗り入れてました。

P1320311

駅からバスに乗って目的地へ。

この辺りもやはり傾斜地が多く、周辺を散策してみると

こんな急で長い階段のある敷地があって驚きました。

P1320351

仕事で疲れて帰って来て、家の玄関へ辿り着く前にこんな

急で長い階段を登らないといけないというのは、さすがに

大変な気がします。

P1320352

2014年12月25日 (木)

「小金井の家」解体後の現況確認

先日の祝日、現在設計中の「小金井の家」の土地を建て主

さんと一緒に訪れました。

先月から行なわれていた既存建物の解体工事が無事に

完了したので、更地になった敷地を確認するためでした。

やはり建物があった時と違い、更地になった状態での隣家

の見え方をはじめ、新たに気付くこともあります。

建て主さんも更地になった土地をご覧になって感慨深げ

でした。

基本設計段階での平面図を敷地内で広げ、おおよその配置

を建て主さんと中庭の広さ、玄関やリビングの位置、周囲の

見え方などを確認しました。

ちょうど訪れた日が最も太陽高度が低くなる冬至の翌日の

午後だったので、太陽の傾き具合と敷地内で影がどこまで

かかるのかを実際に見ることもできました。

この日は雲ひとつない真っ青な空でしたが、気温が低くて

隣地側のブロック塀で日影になっている場所は霜柱ができて

いました。

年が明けたら、地盤調査をおこないます。

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2014年2月17日 (月)

「中庭と坪庭のある家」プロジェクト(その1)

現在進行中のプロジェクトです。

宅地開発された新興住宅地に建つ家で、タイトルにあるように

中庭と坪庭のある、いわゆる「コートハウス」と呼ばれる住宅

です。

一般的には敬遠されがちですが、むしろメリットが多い北側

道路の土地に計画されています。

道路側の北面を除き、三方を隣家に囲まれているため、外部

に対して閉じた外観をもった住宅になっています。

K01

道路から見ると、開口部(窓)が少なくて閉鎖的な

イメージを持たれるかも知れません。

K02

それが、「コートハウス」の特徴でもあります。

プライバシーとセキュリティを重視しつつ、中庭と坪庭に

面しては大きな開口部を設けてここから採光と通風を

確保します。

しかも、この中庭と坪庭は外部からの視線を遮っている

ため、覗かれる心配がありません。

K06

■中 庭1

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■中 庭2

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■坪 庭

ちなみに中庭の広さは36畳ほど、坪庭は2畳ほどあります。

これら中庭と坪庭は屋外空間で屋根もないため、建蔽率にも

含まれません。

2013年12月 7日 (土)

都市型のコンパクトなコートハウス

私の事務所では、「コートハウス」と呼ばれる住宅を設計する

ことが多くあります。

「コート」とは「中庭」という意味で、「パティオ」とも呼ばれます。

「コートハウス」は、塀や建物で囲まれた中庭をもった住宅の

ことで、中庭は外部からの視線を遮られているため、

プライバシーの守られた屋外空間です。

その中庭と内部空間につながりを持たせることで、より広く

奥行きを感じられるだけでなく、採光と通風を確保出来て、

セキュリティ上のメリットもあります。

そんな「コートハウス」は都市の住宅密集地に適した住宅

とも言えます。

最近、延べ床面積が100㎡(30坪)程度のコンパクトな

コートハウスのモデルタイプを設計しました。

onpact ourt ouse>の頭文字を取り、

名付けて「CCHシリーズ」。

モデルタイプのひとつはL字型で、外観はこんな感じです。

G2

屋外空間である玄関アプローチを兼ねたカーポート、シンボル

ツリーのある中庭、グレーチング床の2階テラスを囲むように

建築物と一体となった壁と竪格子を設けることでプライバシー

を確保し、隣家に面する三方の外壁面には通風のために幅

の小さな窓を設け、採光は屋外空間である中庭とテラスに

面した窓から取り込みます。

コートハウスの特徴として、外部に対して閉じているため、

隣地側の外壁面に大きな窓はありません。

G1

ちなみに構造は木造軸組工法で、こんな感じです。

G4

内玄関は少し広めになっています。

G8

都市型住宅ということで、隣地には住宅が接近している

ので、日当たりの良い2階に家族団らんのスペースである

リビング、ダイニング、キッチン、そして浴室、洗面といった

水廻り設備を配置し、1階には主寝室、子供室といった

プライベートスペースをもってきました。

G7

間仕切りのないリビング・ダイニングの天井は、屋根の

勾配に合わせて斜めになっていて、リズム感と暖かみを

出すために屋根を構成している垂木材を現しにしました。

勾配天井の上部には、ハイサイドライトと呼ばれる窓を

設けてリビング空間の奥にまで光が差し込むように

しました。

G6

2階には、ダイニングにつながる屋外テラスがあり、

ここから望む中庭は開放的で、しかも外部からの

視線も気にすることなく居心地のいい屋外空間と

なっています。

G3

いかがですか?このような中庭のあるコートハウス。

建ぺい率という制限を逆手にとって、建ぺい率に

算入されない屋外空間であるテラスや中庭を内部

空間の延長として取り込んだ住まいは、住宅密集地

における限られた広さの土地において有効だと、

私は考えます。

2013年11月 7日 (木)

設計監理料と不動産仲介手数料

私の設計事務所では、これから土地を探される方に対して

アドバイスや探すうえでのポイントなどをお話をさせて頂いて

います。

もちろん、既に土地の購入を済ませてから設計依頼をされる

場合もあります。

土地を購入された方からよく耳にするのは、土地の売買契約

の際に不動産会社に支払う仲介手数料が高いということです。

「そもそも仲介手数料が3%+6万円にある6万円はどういう

意味なんでしょうか?」という質問もよく受けます。

この意味は、以前にブログでも書きましたので、こちらをご覧

ください。

私も以前からずっとこの「不動産仲介手数料」の料率は高すぎる

と思っています。

この3%という料率は、土地の価格が高くなっても変わらないため、

高額な土地を売買すればするほど、書類作成など手続きに要する

時間もそれほど変わらないのに、仲介手数料は高額になります。

しかも不動産会社は土地の売り手と買い手からそれぞれ仲介

手数料を受け取れる仕組みになっています。

土地の売買契約にかかる期間を考えても3%+6万円という仲介

手数料はいかに高額かがわかると思います。

ですから、土地を購入されてから設計依頼をされるお客様は、

「そう考えると、設計監理料は逆にお安いと思います。」

とおっしゃってくれます。

設計事務所が住宅を設計監理を行う場合、建築主さまから受け

取る設計監理料はだいたい10~12%程度で、しかも住宅の

建設費が高くなるにしたがって料率は下がるようになってますし、

設計期間と工事監理期間を合わせると1年~1年半はどうしても

かかります。

このようなことから、設計事務所へ設計監理を依頼した場合の

設計監理料は決して高額ではなく、敷居も高くありません。

お気軽にご相談ください。

2013年6月14日 (金)

厄介な敷地境界上の共有既存ブロック塀

通常、隣地との敷地境界にはブロック塀や数段のブロック

の上に設置されたフェンスなどがあります。

それらが自身の敷地内にあればその所有者は自分達となり、

隣地側であれば隣地の方の所有となりますが、それらの塀や

フェンスが両者の敷地境界線上にあり、両者による共有所有

の場合には、少々厄介な話が出てくるケースがあります。

改正建築基準法が施行された2007年以降、1.2メートル

の高さを超える既存ブロック塀は、その強度がわかる資料を

建築確認申請時に添付しなければいけないケースが多くなって

きました。

もし、その資料が無い場合には、構造補強や造り直す必要が

出てきます。

建築基準法が改正されて以降に造られたブロック塀については、

この法律(建築基準法施行令62条の8など)に従って造られて

いるので問題ありませんが、古くからあるブロック塀については

強度がわかる資料なんて残っていないのがほとんどでしょう。

実際に私の設計事務所も昨年に設計監理した住宅の建築確認

申請の事前相談時に上記の指摘を民間確認検査機関から受け

困惑しました。

この住宅の東側には高さ1.8メートルの既存ブロック塀があり、

もちろん強度がわかるような資料は残っていなかったため、早速

建築主にこの話をして、ブロック塀の共有者である隣地の所有者

に対して既存ブロック塀を撤去して新たに改正建築基準法に沿った

塀を設置してその工事費用を折半してほしい旨を話し、構造強度が

明確でない既存塀だと、地震発生時に倒壊する恐れがあり危険だと

いうことも説明しましたが、どうしても承諾してもらえませんでした。

結局、この話を民間確認検査機関に相談してアドバイスに従い、

どうにか確認申請を受けてもらったという経緯がありました。

したがって、このように敷地境界線上に1.2メートルを超える古い

共有ブロック塀がある土地での建築を考えていらっしゃる方は、

この点に注意する必要があります。

2013年6月10日 (月)

土地区画整理事業を施行すべき区域について

このあいだ、引き渡しをした二世帯住宅の土地は、練馬区内の

「土地区画整理事業を施行すべき区域」という法律に指定された

場所でした。(以下、「すべき区域」とします)

ちなみに、私の設計事務所もある練馬区では、なんと区の面積

の約44%つまりほぼ区の半分の面積がこの「すべき区域」に

なっています。

「すべき区域」は、都市計画法第12条の市街化開発事業に該当

するため、この区域内の土地でおこなう建築行為においては、

都市計画法53条に基づく許可が必要になるのです。

つまりこの区域内で住宅等を建築する際には、確認申請とは別に

事前に都市計画法第53条の許可申請を行政機関にしなければ

ならないということです。

しかもこの許可を受けることが出来るのは、ある基準に該当する

建築物でないといけないのです。

例えば、練馬区の「すべき区域」内における建築制限緩和の基準

は以下のとおりです。

1、建築物の敷地に係る土地区画整理事業の実施の実施が近い

  将来見込まれていないこと。

2、階数が3以下であり、かつ地階を有しないこと。

3、主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造、

  その他これらに類する構造であること。

4、建築物が「すべき区域」の予想街路の内外にわたる場合は、

  将来において予想街路の部分を分離できるよう、設計上の

  配慮をすること。

以上の要件に該当し、かつ容易に移転し、又は除去することが

できるものとする。

したがって、例えば鉄筋コンクリート造(RC造)の建築物や地下室

のある建築物を希望される建て主さんは、この「すべき区域内」の

土地は購入しないほうが良いでしょう。

ただし、この緩和基準のうち、上記の2または3に該当しない建築物

については条件付きで建築規制の例外的な扱いとして建築が許可

される場合があります。

つまりは、さらに手続きとして書類等の提出が必要となり、それだけ

日数も余計にかかってしまいます。

かなり細かくまわりくどい言い方になってしまいましたが、要するに

自分達が購入を考えている土地が果たしてこの「すべき区域」内

なのか外なのかを購入前に必ず行政機関で自身で確認するか、

不動産会社へ問い合わせをすることです。

もちろん、土地購入を検討される際にはこの点と合わせて

用途地域をはじめとする法規的な項目と、境界杭の有無や

道路の種別、敷地の接道長さ、ガスや水道の引き込みなど

チェックする点は数多くあります。

私どもの設計事務所は、これから土地を購入して住宅を建て

ようとお考えの方へ「土地探しサポート」も行っております。

どうぞ、お気軽にお問い合わせください。

(※特に練馬区内で土地をお探しになっている方)

一級建築士事務所 

三浦尚人建築設計工房

練馬区石神井町1-15-16-203

TEL 03-5875-7125

e-mail contact@miura-archi.com

URL  http://miura-archi.com

2012年11月 8日 (木)

道路と通路

新聞の折り込み広告の中には、よく不動産のチラシが

入っています。

先日、様々な不動産広告の中で私の眼に留まったものが

ありました。

それは売地の広告だったのですが、土地の広さに対する

価格が近隣の相場より低かったので、よく内容を読んで

みるとその理由がわかりました。

実はその土地、「43条但し書き」の土地だったのです。

専門的な話になりますが、建築物の敷地は、建築基準法

の第43条により同基準法42条に規定する道路に2m以上

接していなければなりません。

今回の売地広告には約4m私道が2m以上敷地に接して

いましたが、カッコ書きで「区有通路」と書いてありました。

つまり、「通路」であって「道路」ではないのです。

こういう土地は現地を見ただけでは、その違いはわかりません。

広告の隅には小さな文字でこう書いてありました。

「43条但し書きとある物件は、建築基準法に定める道路に

接していない為、原則として建築物の建築・増築・改築は

出来ません。建築審査会の同意を得て建築基準法43条1項

但し書きの許可を受けた場合には、建築物の建築・増築・改築

が可能となります。」

つまり、建築審査会の同意を得れば可能ということですが、

その手続きには時間が相当かかりますし、建築基準法上の

道路に接していない土地であるため、通常の金融機関による

ローンを組むことが難しい物件でもあります。

このような条件の土地は意外と多くありますので、土地探しから

住まいづくりをお考えの方はこの点も注意したほうがいいと

思います。

同じ舗装されている道でも「道路」と「通路」とでは、似て非なる

ものですから。