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土地探しのヒント・アドバイス

2019年11月27日 (水)

南側道路の土地のプライバシー対策

不動産のチラシ広告でよく見かける「日当たり抜群の南側道路の土地」という謳い文句。 

確かに文字通り南側に道路があり、少なくとも道路幅(幅員)だけ隣家と離れているので、日当たりの良い家が建てられます。 

しかし、南側道路の家では、日当たりのことだけでなく同時にプライバシー対策も考慮しないといけません。 

何故かというと、日当たりの良い内部空間にするには、日の光を取り込むための大きな開口部(窓)が必要ですが、道路に面する南側に大きな開口部を設けると道路から内部が覗かれてしまう恐れがあるからです。 

住宅地を歩いている時によく見かける光景として、せっかく日当たりの良い南側道路の土地に建っている家なのに、道路から家の様子が丸見えになることを気にして昼間にもかかわらず大きな窓にカーテンが閉め切っている場面があります。 
日当たり良くするための大きな窓を設けたのに、光を遮るカーテンで一日中閉めてしまっては台無しです。 

したがって、南側道路の土地に建てる家では、プライバシー対策がたいへん重要になります。 

そのプライバシー対策には、大きく分けて二つ方法があります。 

ひとつは、室内の様子が道路から見えないように、道路境界線上に植栽による垣根や目隠しフェンス、塀等を設置するといった外部廻り(外構)で行う方法です。 
ただし、これらは単体で考えるのではなく、住宅(建物)と調和の取れた統一したデザインにすることで違和感なく街並みにも溶け込みます。

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もうひとつは、南側道路に面した大きな開口部の手前に目隠し用の格子(ルーバー)や壁で囲われた屋外テラス(ベランダ、バルコニー)を設けたり、開口部ガラスを透明ではなく擦りガラスにしたり、あえて道路側に大きな開口部を設けず縦長や横長の窓を道路側からの視線と高さをずらした位置に配置するなど家本体で行う方法です。

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しかし、最も効果的なプライバシー対策は、上記の二つの方法を合わせて行うことです。

2019年11月22日 (金)

住宅における風通しの確保

住宅設計において採光と同時に大切なのが、風通しです。 

風通し、つまり屋内における風の通り道を確保するためには、風の入口と出口が必要です。 

したがって、一室に採光も考慮して開閉可能な開口部(窓)を対角に二箇所設けること、さらに南北の方位で風通を確保出来ることが理想的です。 

または、廊下等を介して開閉可能な欄間やガラリ付きのドア・引戸といった建具を設けることにより、複数のスペースで風の通り道を確保したり、坪庭や中庭といった外部空間を設けてそこを介して通風(採光)を取る方法もあります。

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このように平面(プラン)で風通しを確保することが大きなひとつの考え方ですが、特に都市部のような住宅密集地つまり隣家が接近している場所では、横方向の平面で風通し(採光)を確保することは容易でないことが多いので、風通しを確保するための有効な方法として断面つまり縦方向があります。 

平面が横方向というのに対して、断面が縦方向という考え方です。

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では、具体的に断面で風通し(採光)を確保する方法としては、階段や吹き抜けといった縦空間に開閉可能なハイサイドライト(高窓)やトップライト(天窓)を設けたり、開放的な屋根裏部屋(ロフト)に窓を設けることです。 

建築空間は三次元なので、風通しと採光を検討するためには二次元の図面だけではなく、三次元の模型が重要な役割りを果たすので、設計事務所では必ず模型を製作します。

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2019年11月 6日 (水)

コートハウスの採光と通風

中庭のある家、いわゆる「コートハウス」と呼ばれる家を設計する上で、中庭からの採光(通風)が重要なポイントになります。 
 
一般的な住宅地は隣家が接近し、しかもそれらの隣家は2階建てあるいは3階建ての家がほとんどで、接近している隣家側の外壁面にいくら大きな窓(開口部)を設けても採光は期待出来ずむしろプライバシーが保てられないというデメリットのほうが大きくなります。 

一方、中庭のある家は隣家から距離を取り、プライバシーの守られた外壁面に設けた窓から採光を確保することが可能で、特に1階部分への採光が効果大です。

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つまり、中庭を<光の井戸>として考え、とかく暗くなりがちな1階へ上からの光を注ぐことが有効です。 

もちろん、1階へ光を注ぐ方法は他に吹き抜けやトップライト(天窓)などもありますが、住宅地のように建ぺい率が50%前後と厳しい場所では、中庭を介して採光(通風)を確保する考え方は都市型住宅で有効だと考えます。 

1階を家族団欒のスペースであるリビング・ダイニングとしたプランでも、1階に個室や浴室などのプライベートスペースを配置したプランでもそれらのスペースを中庭に面したプランとすることで採光とプライバシーを確保出来ます。 

また、中庭の位置も日当たりのいい南面に配置するという考えだけでなく、直射日光は期待出来ないですが日中一定の明るさがある北面に設けるという選択肢も有効です。

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したがって私の設計事務所では、このような中庭のある家「コートハウス」を多く設計監理しています。

よろしければ、ウェブサイト内にございます「コートハウスのススメ」をご覧ください。

2019年7月20日 (土)

都市型住宅の間取り

いわゆる都市型住宅とは、隣家が接近した比較的狭い敷地で、法規的にも建ぺい率、容積率をはじめ高度地区や防火指定など厳しい条件の場所に建つ住宅のことを呼びます。

このような条件の土地で間取りを考える場合、光の取り入れ方と風の抜け方をどうするかという点が重要になってきます。

また、家族団欒スペース(リビング・ダイニング・キッチンなど)とプライベートスペース(寝室、子供室など)と水廻り(浴室、洗面など)をどのように設計するかということも大変重要です。

住まいにおいて、一日で最も長く居る場所であるリビング・ダイニング(家族団欒スペース)は、採光と風通しが重要で、このスペースを1階にするか、それとも2階にするかが都市住宅の設計のポイントになります。

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これを決めるポイントは、まず建て主さんのご要望、建て主さんの家族構成と生活スタイル、敷地環境などが挙げられ、限られた広さの敷地においてカーポートの有無も間取りを考える上で、大きく関係してきます。

いずれの階に家族団欒スペースとしても、採光や風通しを確保するために外部空間である中庭、坪庭やバルコニー、テラスを設けたり、吹き抜けにトップライト(天窓)、ハイサイドライトを取り入れたり、スキップフロアにした間取りが良いでしょう。

また、都市型住宅の間取りでは、限られたスペースを無駄なく活用するために廊下のような通過するだけの空間を出来るだけ減らすことも有効でしょう。

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2019年7月 5日 (金)

旗竿地の活用

まず、<旗竿地(はたざおち)>とはどういう土地なのか、を説明したいと思います。 

「旗竿地」、または「敷地延長」略して「しきえん」ということもありますが、間口の狭いまるで竿のようなアプローチの奥まった先に旗のような形状の土地をこのように呼びます。 

広い敷地であっても、道路に面する部分の長さが奥行きと比べて少ないような宅地を分割する場合にこのような「旗竿地」はよく見かけられ、不動産広告でも多く目にします。

このような旗竿地の場合、幅員4メートル以上の建築基準法上の道路と接する竿部分の幅の長さは、建築基準法上少なくとも2メートル以上必要ですが、多くの場合2.5メートル以上は確保されています。
それは車を置くスペース、つまりカーポートとしての役割りを兼ねていて、一般的には駐車スペースの幅は2.5メートル以上必要だからです。

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旗竿地のコートハウス】 

不動産的価値から言うと、旗竿地はほとんど土地の四方を隣家に囲まれていて、しかも敷地形状からも竿の部分が長いため上下水道やガス、電気などといったインフラ設備の道路からの引き込み距離が長く、その分余計に建設設備工事費がかかってしまうので、敷地条件としてはあまり良いとは言えず、土地の価格も決して高くはなく、むしろ周辺相場よりも安いことが多いです。 

したがって、旗竿地の有効活用として建物本体や外構部分により多くの費用を充てることが可能です。
また、旗竿地における間取りの工夫としては、四方が隣家に囲まれているので、採光はトップライト・ハイサイドライトや吹き抜けといった上部から取り込むようにし、中庭や坪庭といった建ぺい率に含まれない外部空間としての光の井戸を配置することによって特に1階部分の採光を確保することが有効な手段です。

さらに、敷地の竿部分もカーポート以外に草木などの植栽を施し、石畳や飛び石、枕木などで玄関アプローチを演出して緑豊かな防犯性の高い外部空間にすることも旗竿地ならではの有効活用ではないでしょうか?

2016年11月 8日 (火)

久しぶりに京浜急行に乗って

先日、所用で神奈川県の上大岡へ行く機会がありました。

品川駅で電車を待っていると、反対側の上りホームに

懐かしい800形車輌が入ってきました。

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現在走っている車輌で最も古く、片開きドアがなんとも

言えないレトロっぽい車輌に出逢えました。

快速特急に乗車し、上大岡へ。

京浜急行は私鉄の中でも早く、線路の幅が新幹線と同じ

なのです。

さらに快速特急だと停車駅も少ないので、早く上大岡駅

に着きました。

久しぶりに降りた上大岡駅は大きなターミナル駅で、市営

地下鉄も乗り入れてました。

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駅からバスに乗って目的地へ。

この辺りもやはり傾斜地が多く、周辺を散策してみると

こんな急で長い階段のある敷地があって驚きました。

P1320351

仕事で疲れて帰って来て、家の玄関へ辿り着く前にこんな

急で長い階段を登らないといけないというのは、さすがに

大変な気がします。

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2014年12月25日 (木)

「小金井の家」解体後の現況確認

先日の祝日、現在設計中の「小金井の家」の土地を建て主

さんと一緒に訪れました。

先月から行なわれていた既存建物の解体工事が無事に

完了したので、更地になった敷地を確認するためでした。

やはり建物があった時と違い、更地になった状態での隣家

の見え方をはじめ、新たに気付くこともあります。

建て主さんも更地になった土地をご覧になって感慨深げ

でした。

基本設計段階での平面図を敷地内で広げ、おおよその配置

を建て主さんと中庭の広さ、玄関やリビングの位置、周囲の

見え方などを確認しました。

ちょうど訪れた日が最も太陽高度が低くなる冬至の翌日の

午後だったので、太陽の傾き具合と敷地内で影がどこまで

かかるのかを実際に見ることもできました。

この日は雲ひとつない真っ青な空でしたが、気温が低くて

隣地側のブロック塀で日影になっている場所は霜柱ができて

いました。

年が明けたら、地盤調査をおこないます。

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2014年2月17日 (月)

「中庭と坪庭のある家」プロジェクト(その1)

現在進行中のプロジェクトです。

宅地開発された新興住宅地に建つ家で、タイトルにあるように

中庭と坪庭のある、いわゆる「コートハウス」と呼ばれる住宅

です。

一般的には敬遠されがちですが、むしろメリットが多い北側

道路の土地に計画されています。

道路側の北面を除き、三方を隣家に囲まれているため、外部

に対して閉じた外観をもった住宅になっています。

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道路から見ると、開口部(窓)が少なくて閉鎖的な

イメージを持たれるかも知れません。

K02

それが、「コートハウス」の特徴でもあります。

プライバシーとセキュリティを重視しつつ、中庭と坪庭に

面しては大きな開口部を設けてここから採光と通風を

確保します。

しかも、この中庭と坪庭は外部からの視線を遮っている

ため、覗かれる心配がありません。

K06

■中 庭1

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■中 庭2

K08

■坪 庭

ちなみに中庭の広さは36畳ほど、坪庭は2畳ほどあります。

これら中庭と坪庭は屋外空間で屋根もないため、建蔽率にも

含まれません。

2013年12月 7日 (土)

都市型のコンパクトなコートハウス

私の事務所では、「コートハウス」と呼ばれる住宅を設計する

ことが多くあります。

「コート」とは「中庭」という意味で、「パティオ」とも呼ばれます。

「コートハウス」は、塀や建物で囲まれた中庭をもった住宅の

ことで、中庭は外部からの視線を遮られているため、

プライバシーの守られた屋外空間です。

その中庭と内部空間につながりを持たせることで、より広く

奥行きを感じられるだけでなく、採光と通風を確保出来て、

セキュリティ上のメリットもあります。

そんな「コートハウス」は都市の住宅密集地に適した住宅

とも言えます。

最近、延べ床面積が100㎡(30坪)程度のコンパクトな

コートハウスのモデルタイプを設計しました。

onpact ourt ouse>の頭文字を取り、

名付けて「CCHシリーズ」。

モデルタイプのひとつはL字型で、外観はこんな感じです。

G2

屋外空間である玄関アプローチを兼ねたカーポート、シンボル

ツリーのある中庭、グレーチング床の2階テラスを囲むように

建築物と一体となった壁と竪格子を設けることでプライバシー

を確保し、隣家に面する三方の外壁面には通風のために幅

の小さな窓を設け、採光は屋外空間である中庭とテラスに

面した窓から取り込みます。

コートハウスの特徴として、外部に対して閉じているため、

隣地側の外壁面に大きな窓はありません。

G1

ちなみに構造は木造軸組工法で、こんな感じです。

G4

内玄関は少し広めになっています。

G8

都市型住宅ということで、隣地には住宅が接近している

ので、日当たりの良い2階に家族団らんのスペースである

リビング、ダイニング、キッチン、そして浴室、洗面といった

水廻り設備を配置し、1階には主寝室、子供室といった

プライベートスペースをもってきました。

G7

間仕切りのないリビング・ダイニングの天井は、屋根の

勾配に合わせて斜めになっていて、リズム感と暖かみを

出すために屋根を構成している垂木材を現しにしました。

勾配天井の上部には、ハイサイドライトと呼ばれる窓を

設けてリビング空間の奥にまで光が差し込むように

しました。

G6

2階には、ダイニングにつながる屋外テラスがあり、

ここから望む中庭は開放的で、しかも外部からの

視線も気にすることなく居心地のいい屋外空間と

なっています。

G3

いかがですか?このような中庭のあるコートハウス。

建ぺい率という制限を逆手にとって、建ぺい率に

算入されない屋外空間であるテラスや中庭を内部

空間の延長として取り込んだ住まいは、住宅密集地

における限られた広さの土地において有効だと、

私は考えます。

2013年11月 7日 (木)

設計監理料と不動産仲介手数料

私の設計事務所では、これから土地を探される方に対して

アドバイスや探すうえでのポイントなどをお話をさせて頂いて

います。

もちろん、既に土地の購入を済ませてから設計依頼をされる

場合もあります。

土地を購入された方からよく耳にするのは、土地の売買契約

の際に不動産会社に支払う仲介手数料が高いということです。

「そもそも仲介手数料が3%+6万円にある6万円はどういう

意味なんでしょうか?」という質問もよく受けます。

この意味は、以前にブログでも書きましたので、こちらをご覧

ください。

私も以前からずっとこの「不動産仲介手数料」の料率は高すぎる

と思っています。

この3%という料率は、土地の価格が高くなっても変わらないため、

高額な土地を売買すればするほど、書類作成など手続きに要する

時間もそれほど変わらないのに、仲介手数料は高額になります。

しかも不動産会社は土地の売り手と買い手からそれぞれ仲介

手数料を受け取れる仕組みになっています。

土地の売買契約にかかる期間を考えても3%+6万円という仲介

手数料はいかに高額かがわかると思います。

ですから、土地を購入されてから設計依頼をされるお客様は、

「そう考えると、設計監理料は逆にお安いと思います。」

とおっしゃってくれます。

設計事務所が住宅を設計監理を行う場合、建築主さまから受け

取る設計監理料はだいたい10~12%程度で、しかも住宅の

建設費が高くなるにしたがって料率は下がるようになってますし、

設計期間と工事監理期間を合わせると1年~1年半はどうしても

かかります。

このようなことから、設計事務所へ設計監理を依頼した場合の

設計監理料は決して高額ではなく、敷居も高くありません。

お気軽にご相談ください。