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2013年6月10日 (月)

土地区画整理事業を施行すべき区域について

このあいだ、引き渡しをした二世帯住宅の土地は、練馬区内の

「土地区画整理事業を施行すべき区域」という法律に指定された

場所でした。(以下、「すべき区域」とします)

ちなみに、私の設計事務所もある練馬区では、なんと区の面積

の約44%つまりほぼ区の半分の面積がこの「すべき区域」に

なっています。

「すべき区域」は、都市計画法第12条の市街化開発事業に該当

するため、この区域内の土地でおこなう建築行為においては、

都市計画法53条に基づく許可が必要になるのです。

つまりこの区域内で住宅等を建築する際には、確認申請とは別に

事前に都市計画法第53条の許可申請を行政機関にしなければ

ならないということです。

しかもこの許可を受けることが出来るのは、ある基準に該当する

建築物でないといけないのです。

例えば、練馬区の「すべき区域」内における建築制限緩和の基準

は以下のとおりです。

1、建築物の敷地に係る土地区画整理事業の実施の実施が近い

  将来見込まれていないこと。

2、階数が3以下であり、かつ地階を有しないこと。

3、主要構造部が木造、鉄骨造、コンクリートブロック造、

  その他これらに類する構造であること。

4、建築物が「すべき区域」の予想街路の内外にわたる場合は、

  将来において予想街路の部分を分離できるよう、設計上の

  配慮をすること。

以上の要件に該当し、かつ容易に移転し、又は除去することが

できるものとする。

したがって、例えば鉄筋コンクリート造(RC造)の建築物や地下室

のある建築物を希望される建て主さんは、この「すべき区域内」の

土地は購入しないほうが良いでしょう。

ただし、この緩和基準のうち、上記の2または3に該当しない建築物

については条件付きで建築規制の例外的な扱いとして建築が許可

される場合があります。

つまりは、さらに手続きとして書類等の提出が必要となり、それだけ

日数も余計にかかってしまいます。

かなり細かくまわりくどい言い方になってしまいましたが、要するに

自分達が購入を考えている土地が果たしてこの「すべき区域」内

なのか外なのかを購入前に必ず行政機関で自身で確認するか、

不動産会社へ問い合わせをすることです。

もちろん、土地購入を検討される際にはこの点と合わせて

用途地域をはじめとする法規的な項目と、境界杭の有無や

道路の種別、敷地の接道長さ、ガスや水道の引き込みなど

チェックする点は数多くあります。

私どもの設計事務所は、これから土地を購入して住宅を建て

ようとお考えの方へ「土地探しサポート」も行っております。

どうぞ、お気軽にお問い合わせください。

(※特に練馬区内で土地をお探しになっている方)

一級建築士事務所 

三浦尚人建築設計工房

練馬区石神井町1-15-16-203

TEL 03-5875-7125

e-mail contact@miura-archi.com

URL  http://miura-archi.com

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