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2010年5月

2010年5月26日 (水)

やっぱり「南側道路」の土地がいい?

先週末、私のホームページをご覧になった方が事務所へ

相談にいらっしゃった。

この方は、同じ沿線にお住まいでこれから土地をお探しに

なるというので、土地を探す上でのポイントや手段、注意点

といったことを伺いたいということだった。

こちらからひと通り説明したあと相談者に、どのような土地が

ご希望なのかお聞きしたところ、

「やはり、30坪程度で南側に道路がある土地がいいですねぇ。」

とおっしゃった。

以前にもこのような土地を望まれる方が何組かいらしたのを

思い出した。

不動産広告の宣伝文句に「南側道路で日当たり抜群!」

というのをよく見かけるが、皆さんはそういう言葉から

知らぬ間に「南=日当たり良好=いい土地」という先入観

をお持ちになっているのだろうか?

もちろん、そのことに対して異議を唱えようとは毛頭ないが、

メリットばかりではないということを知っていただきたい。

一般的な住宅地では、それぞれの土地に対して道路斜線、

北側斜線といった制限を受ける。

南側道路の土地の場合、道路斜線は南側から、北側斜線は

北側(真北)からと、それぞれから斜線制限を受けて削られ、

建築できる範囲(ボリューム)が小さくなる。

一方、悪条件と思われがちな北側道路の土地は、道路も

北側のため、道路斜線と北側斜線とが同じ北の方角からの

制限を受けるので、建築可能なボリュームは南側道路の土地

よりも大きくなる。

もちろん、建ぺい率と容積率の許容範囲内での話ですが。

なかなか文章のみでの説明ではわかりづらいと思いますが、

むしろ北側道路の土地のほうがいい点もあるのです。

さらに南側道路の土地の場合、玄関アプローチやカーポート、

ガレージといったスペースはおのずと道路のある南側に

設けることになり、せっかくの南側に採光を必要としない

スペースが占めてしまいます。

また、1階にリビングを配置してその前に庭を設けた場合には

道路から丸見えになるので、その対策も必要になります。

南側道路の土地で1階にリビングがあるのに、一日中カーテン

が閉まっている家をたまに見かけたりしますが。

言うまでもありませんが、南側道路の土地でも住みやすくて

日当たりのいい設計は可能です。

どんな条件の土地でも設計するのが、我々の仕事ですから。

住宅地の場合、建ぺい率は40%から60%程度であるので

北側道路の土地でも設計次第で日当たりのいいプランの配置が

可能なのです。

不動産価格の観点からすると、断然南側道路の土地のほうが

北側道路の土地より高いですし、資産価値もいいでしょう。

これから土地を探しての住まいづくりをお考えの方に、私は

「北側道路の土地」をむしろオススメします。

2010年5月18日 (火)

洗濯物はどこで干す?

建築主との打ち合わせで、決定するのに時間が意外と

かかる項目がある。

それは、「洗濯物はどこで干すか?」という点だ。

よく見かけるのは、2階に設けられたバルコニーや1階の庭

に干すケースだが、道路から丸見えだったりしてよろしくない。

外で干す際にはあらかじめ目隠しを設けるなど外部から

見られない対策を施しておくことは必須条件だ。

その点、中庭のある家(いわゆるコートハウス)は周囲から

見られずに屋外に干せるので、いいかも知れない。

また最近は排気ガスや花粉などから外部ではなく、室内で

干すことも増えてきている。

事実、日中留守にする共働きの家庭ではこの傾向が多い

気がする。

したがって浴室内には暖房乾燥機の設備があったり、別に

洗面脱衣室にそういった設備を付けて洗濯物を乾かす

ことが出来るようになっている。

特にマンションではこの傾向が強いのではないか。

しかし、出来ることなら日光に当てて乾かしたいと思うのも

もっともな意見だ。

私が以前設計した住宅の奥様もこういった考えをお持ちで、

基本は外で干したいので、バルコニーに目隠し(ルーバー)、

外出中の雨に対応するための透明な庇を設けた。

P1040506a

また、室内にも少し洗濯物が干せるようにコンパクトで、しかも

あまり目立たない金物を取り付けた。

この室内側の物干し掛けは、普段使わない時にはスッキリと

P1040504a

閉まい、使う時は手前に出すだけなので便利だ。

P1040505a

奥様も使い勝手がよく重宝しているとおっしゃっていた。

もちろん、浴室内でも干せるように暖房乾燥機設備は

付けてある。

2010年5月16日 (日)

古家付きの土地物件もあり?

土地探しの相談を受けている中で、相談者から

「古家付きの土地ってどうなんでしょうか?」という

質問をされることがある。

一般的に、自分達で実際に歩いて土地を探す場合、

やはり更地でしかも「売り出し中」という不動産会社

の看板を頼りにするだろう。

不動産広告の中には「古家あり」などと書いてあり、

その古家の写真まで載っている物件も稀に見るが、

たいていは、敷地形状だけというのがほとんどだ。

既に「空き家」となっている古家付き物件もたまに

「売り出し中」の看板が掲げられているケースもあるが、

現在も「居住中」である古家付き物件ではそんなことは

近隣の目もあるのでありえない。

したがって「古家付き」物件は、実際に不動産会社や

インターネットで探すことになる。

「古家付き」物件といっても、更地にしてから引き渡す

ケースと現状のままで引き渡すケースがあるので、

注意が必要です。

もし現状引き渡しの場合、その古家を解体する費用が

別途かかります。

しかし、古家付き物件もメリットはあります。

それは、解体する前に建物内部から周りの眺望が確認

出来ることです。

たいていの古家は2階建てなので、特に2階からの眺め

をチェックするのに適しています。

一般的に住宅地の場合、敷地の周りは隣家が接近して

いるので、採光と風通しを考慮して2階にリビング、ダイ

ニング、キッチンといったパブリックスペースをもってくる

プランがあります。

そんな時に2階からの眺め、光の入り方、風の抜け方と

いった点を確認できるのです。

実際に私が以前、土地探しから携わった方はそうやって

解体される直前に古家の2階からの眺望をチェックして

近所の都立公園の緑を借景として取り込んだプランに

しました。

よって、土地探しから住まいづくりを考える場合、更地だけ

にこだわらずに古家付きの土地も選択肢のひとつとして

みてはいかがでしょう。

2010年5月12日 (水)

住まいづくりに必要な費用

土地購入から自分達の住まいを考えておられる場合、

土地購入資金(手数料等を含む)と住宅建設費、さらに

設計事務所に住まいの設計監理を依頼する場合には、

設計監理料という費用がかかります。

しかし、そのほかにかかる費用というのが意外と多く

あります。

登記関係費用、不動産所得税、登記免許税(保存登記税)

などの手続き費用や税金がある。

一方、設計の段階で土地の地盤調査費用をはじめ、

建設前には確認申請、完成直後には完了検査といった

費用がかかります。(規模や構造によっては中間検査もある)

また、工事着工前の地鎮祭や構造骨格が出来た際の

上棟式の費用もあります。

さらには引越し費用、新居に際して新たに購入される家具や

電化製品類、カーテンやブラインドなどの費用も考えておく

必要があります。

それから、とかく蔑ろにされてしまいがちな樹木など植栽を

含めた外構費用もあります。

植栽は住んでいく中で徐々に手を加えていけるが、樹木の

場合はそうはいかない。

以上のような費用はトータルにすると大きな金額になって

しまいます。

こんなことを書くと、ますます設計事務所に住まいの設計を

依頼する方が遠のいてしまいそうですが、一生に一度のことです。

住まいを「買う」という考えを捨てて、「つくりあげる」という考え

を持ってはいかがでしょうか?

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