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2010年1月13日 (水)

土地探しで注意すべき「厄介な道路」とは

私の設計事務所では、土地探しのお手伝いやアドバイスから携わる

ケースが多くなってきている。

以前にブログで土地を探す上で「建築基準法上の道路」が重要で

あると書いたが、問い合わせの中でこのことを念頭に置いていない

方が多いことに気づく。

このブログタイトルになっている「厄介な道路」とは具体的に

どんな道路なのか?

その道路とは、2種類あって1つは

位置指定道路(42条第一項五号道路)と呼ばれる道路で、

もう1つは43条但し書き道路です。

これらの道路は道路自体を見ても書いてありませんし、

わかりません。

その道路がある行政機関(役所)で調べるしかありません。

位置指定道路とは、幅員4m以上の主に「私道」と呼ばれる

道です。

通常、お隣さん同士が土地を出し合い、お互いに自分達の

道路として使用しましょうと決定して特定行政庁から位置の

指定を受けることにより、建築基準法上の道路として

扱われます。

したがって、位置指定道路には所有権というものが発生

します。

そのために住宅の建て替えや道路使用には所有者全員

の承認が不可欠になるので、この点が唯一かつ最大の

ネックになります。

つまり、その位置指定道路が一体何人で所有しているかが

問題で、その人数が多ければそれだけ承認をもらわなければ

なりません。

もちろん、所有権がなければ建て替えはできません。

一方、43条但し書き道路とは、建築基準法上の道路に接して

おらず原則的に建築が不可である道で、よく「通路」などと表現

されるが、別にこの道は幅員の大小に関係はない。

だから一見しただけでは他の道路と区別がつかない厄介な

道なのだ。

こういった道は私の事務所がある練馬区に限ったことではなく、

隣接する板橋区、中野区、杉並区をはじめ都内すべてに

存在する。

不動産広告で小さい文字で「再建築不可」と書いてある物件が

まさにこの道だ。

といっても、「原則的」なので、絶対不可ではない。がしかし、

各市区町村で開かれる建築審査会と呼ばれる審査で例外的に

許可されて今回に限り建築可能となるケースはあるが、この

審査基準もその行政機関によって異なる。

またこの審査会が開かれるのも1年に2回程度と少なく、

必ず許可される保証もないので、リスクが大きい。

そういった理由から、資産としての価値が普通の土地よりも

低いため金融機関から融資が受けられないことが多いのです。

以上のことから、土地を探す上で「道路」がとても重要な要素と

なるわけです。

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