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2010年1月

2010年1月29日 (金)

土地と建物のコストバランス

連日マスメディアは民主党小沢一郎幹事長のいわゆる

土地購入をめぐる問題を取り上げている。

しかし、ここで私はこの問題について別の角度から思って

いることや疑問点を書きたいと思う。

まずテレビ報道を観ていると、問題になっている4億円で

購入したと言われている世田谷区深沢の土地と建物の

映像が頻繁に流れている。

それを観て思うのだが、4億円という大金を出して購入した

土地の割りにその土地に建設された建物の規模が小さく、

お世辞にもデザインセンスが感じられるような建物とは

言い難く、なんの変哲もない木造アパートのように思える

ことだ。

報道によると、この建物は自分の秘書らのための宿舎と

いうことらしいが、それにしても土地と建物のコストバランスが

あまりにも無さ過ぎる気がしてならない。

長年にわたって政治家をやって党の幹事長とあろう人が、

どういうお金であるかは別にして、こんなアンバランスなお金の

使い方をされるとはほとほと呆れてしまう。

空き地の部分はただ砂利が敷かれて駐車場となっているようだし、

なんともお粗末すぎる土地の使い方だ。

それからテレビ映像では、私が観る限り建物が2棟あるように

思えたが、きちんと土地を分筆しているのだろうか?

1つの土地に1つの建築物しか建設できないという建築基準法

があるので、当然そのようになっているだろうが。

まぁ、余計なお世話と言われればそれまでだが、設計の仕事を

している側から言わせてもらうと、自分たちの住まいを土地探し

から考える上で大事なことは土地の価格と住まいの建設費との

コストバランスを十分検討しておくということです。

2010年1月26日 (火)

土地をお探しの方へ

住まいづくりの第一歩として土地探しがあります。

私の事務所でも土地探しからアドバイスをさせて

いただいていますが、まず皆様にお勧めすることが

あります。

それは、自分達の探しているエリアの用途地域図

と呼ばれる地図を手に入れることです。

この地図は、住宅地に最も適した第一種低層住居

専用地域からそうでない工業専用地域までの12地域が

色分けされたもので、市役所や区役所などの行政

機関で手に入れられます。

また親切な行政機関だと、ホームページで閲覧したり

ダウンロードすることもできます。

この地図をご覧になると、自分達が探している地域が

一体どの用途地域に属しているかが一目でわかります。

用途地域がわかれば、建ぺい率や容積率はもちろん

建築物の高さの最高限度、高度地区、斜線制限、日影規制

や防火地域等の規制などもわかるし、土地区画整理事業の

地域や都市計画道路といった将来像も示されているので、

土地探しには必須アイテムです。

ちなみに私の設計事務所がある練馬区では、ホームページ

にそれらの情報が掲載してあります。

さらに練馬区のホームページ内には浸水ハザードマップも

あり、台風などで大雨が降った際の浸水予想がわかります。

大事な財産でもある住まいを建てるための土地についても

最低限の情報は調べておくと良いでしょう。

練馬区の都市計画情報ページ

http://www.city.nerima.tokyo.jp/mati/toshikeikakuzu/index.html

練馬区の防災ページ

http://www.city.nerima.tokyo.jp/bousai/ame/ame_map_hinannjyo.html

2010年1月25日 (月)

家具金物は名脇役

先日、建築金物や家具金物を扱う大手メーカーの方が

新しい商品を紹介しに私の事務所に来られた。

住宅をはじめとして設計事務所がデザインする建築には、

必ずと言っていいほどこれら金物のお世話になる。

ドア、引き戸の建具から造り付け収納家具などに至るまで

様々なところで建築金物と家具金物が活躍してくれるが、

設計する側からすると、これらの金物類は出来るだけ

目立たないように使う。

役者でいうなら、もっぱら脇役といったところだろうか。

無くては困るし、かといって主張しすぎても困る。

だから一見するとただの壁のように見える部分が、実は

収納扉になっているようなある種の「仕掛け」を設計する

側は考えてデザインする。

今回営業に来られたメーカーは、そのようなデザイン側の

要望を取り入れた製品を日々開発してくれていて、紹介して

くれたいくつかの商品も是非使ってみたいと思うものがあった。

2010年1月21日 (木)

浴室について

設計する上で、水廻りである「浴室」はなかなか難しい。

まず1階にするか、それとも2階というように上階に配置

するか?

もちろん地下にもってくる場合だってある。

そもそも浴室とはプライベートなスペースであるので、

同じプライベートスペースの主寝室等に近い場所に配置

することケースがほとんどなので、プラン全体に影響して

くる。

浴室を上階にもってくる際には、防水処理に注意を払う

必要もある。

そういうことを考慮するといわゆるユニットバスと思われがち

だが、浴槽を設置して床や壁をタイル貼りにする在来タイプ

でも浴室廻りをFRP防水等で施工すれば十分可能である。

ただ最近では、建築主の要望でユニットバス(システムバス)

を採用することが多い。

P1040487

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理由としては、タイルの床は冷たく、タイル目地のカビが

気になるということが挙げられる。

だから壁や天井をヒノキやヒバといった木材で仕上げる

方法だってある。

コストに余裕があれば、タイルの下に床暖房を設置する

ことも可能だが。

メーカーの広告もとりわけシステムバスが圧倒的に多いし、

ショールームに行って見ても展示してあるのは、システム

バスを占める割合が高い。

現在は、双方の特徴を取り入れたハーフユニットタイプも

だいぶ見かけるようになった。

このハーフユニットとは、床と浴槽部分が一体となったタイプで

壁と天井部分は在来で自由な仕上げが可能だ。

一方で、浴室の「窓」の有無についても考えさせられる。

建築主との打ち合わせでこの点について伺うと、ほとんど

の方が「小さくていいので、窓が欲しい」とおっしゃる。

「窓」の役割は採光で、開閉が出来れば換気という機能も

加わるが、浴室は建築基準法上で居室ではないので、

窓は設けなくてもいい。

換気、乾燥、暖房という3つの機能を持った設備機器が

今は主流となっているので、湿気やカビ対策も万全だ。

事実、マンションやホテルの浴室には窓がないケースが

ほとんどだ。

それでも戸建住宅になると話は別のようで、自然の光や

外気を窓から取り込みたいという要望をもつ。

隣家が接近しているような住宅地では、プライバシーを

考慮して窓の位置と大きさに細心の注意を払って決定する。

坪庭、中庭やテラスに面するように浴室を配置すれば、

浴室から外を眺められるように大きな窓も可能だ。

ほぼ毎日家族全員が使う浴室、温泉や銭湯のように大きく

ゆったりしたスペースは確保できないが、気持ちよく入浴

できる空間を常に念頭に入れて設計をしている。

さて、現在計画中の住宅ではどういう浴室になるだろうか?

2010年1月13日 (水)

土地探しで注意すべき「厄介な道路」とは

私の設計事務所では、土地探しのお手伝いやアドバイスから携わる

ケースが多くなってきている。

以前にブログで土地を探す上で「建築基準法上の道路」が重要で

あると書いたが、問い合わせの中でこのことを念頭に置いていない

方が多いことに気づく。

このブログタイトルになっている「厄介な道路」とは具体的に

どんな道路なのか?

その道路とは、2種類あって1つは

位置指定道路(42条第一項五号道路)と呼ばれる道路で、

もう1つは43条但し書き道路です。

これらの道路は道路自体を見ても書いてありませんし、

わかりません。

その道路がある行政機関(役所)で調べるしかありません。

位置指定道路とは、幅員4m以上の主に「私道」と呼ばれる

道です。

通常、お隣さん同士が土地を出し合い、お互いに自分達の

道路として使用しましょうと決定して特定行政庁から位置の

指定を受けることにより、建築基準法上の道路として

扱われます。

したがって、位置指定道路には所有権というものが発生

します。

そのために住宅の建て替えや道路使用には所有者全員

の承認が不可欠になるので、この点が唯一かつ最大の

ネックになります。

つまり、その位置指定道路が一体何人で所有しているかが

問題で、その人数が多ければそれだけ承認をもらわなければ

なりません。

もちろん、所有権がなければ建て替えはできません。

一方、43条但し書き道路とは、建築基準法上の道路に接して

おらず原則的に建築が不可である道で、よく「通路」などと表現

されるが、別にこの道は幅員の大小に関係はない。

だから一見しただけでは他の道路と区別がつかない厄介な

道なのだ。

こういった道は私の事務所がある練馬区に限ったことではなく、

隣接する板橋区、中野区、杉並区をはじめ都内すべてに

存在する。

不動産広告で小さい文字で「再建築不可」と書いてある物件が

まさにこの道だ。

といっても、「原則的」なので、絶対不可ではない。がしかし、

各市区町村で開かれる建築審査会と呼ばれる審査で例外的に

許可されて今回に限り建築可能となるケースはあるが、この

審査基準もその行政機関によって異なる。

またこの審査会が開かれるのも1年に2回程度と少なく、

必ず許可される保証もないので、リスクが大きい。

そういった理由から、資産としての価値が普通の土地よりも

低いため金融機関から融資が受けられないことが多いのです。

以上のことから、土地を探す上で「道路」がとても重要な要素と

なるわけです。

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