土地の境界線を調べる方法

土地には少なくとも３箇所の敷地境界ポイント（点）があり、境界線は３本存在します。
もちろん、四角形や五角形・・・、旗竿地と呼ばれる土地など、土地の形状は２つとして同じものはなく、それぞれの土地が唯一無二です。

土地の境界線を調べる方法は、まず境界ポイントを見つけることが重要です。
この境界ポイントは、四角い金属プレートに赤い矢印が入っている金属標や十字の印が彫られたコンクリート杭などで示されています。
矢印であればその矢印の先端、十字であればその交点が境界ポイントになります。
それらの境界ポイント同士を結んだ線が境界線ということになります。

一般的に、この境界線に沿ってブロック塀や万年塀、フェンスが設置されていますが、無い場合ももちろんあります。
ここで重要なのは、そのブロック塀・万年塀・フェンスが境界線上にあるのか、それとも
その土地側にあるのか、または隣地側にあるのかを確認することです。

これらの境界線を確認する上で、敷地測量図や公図と呼ばれる図面が存在します。
公図はその土地を管轄している法務局へ行けば、入手可能です。

これから土地を購入して住宅を建てようとご検討されている方は、もし気になる土地がある場合にはその土地を仲介している不動産会社に問い合わせをした際に、境界ポイントが存在することと、敷地測量図があることを必ず確認されることが最も重要です。
そして、その敷地測量図と現地にある境界ポイントが一致していること、さらに境界線の長さの照合、境界線にあるブロック塀・万年塀・フェンスの位置を確認することが大切です。

狭小住宅のインテリアの工夫について

「狭小住宅」とは一体どのくらいの規模の住宅を指すのか、明確なものはありません。

一般的にいう「狭小住宅」とは、延床面積が８０平米以下でしょうか？

このような狭小住宅では、インテリアにおいて色々と工夫するポイントがあります。

例えば、床面積に算入されない出窓を設けたり、ストリップ（スケルトン）階段を採用したり、壁面と一体になった造り付け収納を設けたり、壁面に窪み（ニッチ）を設けてちょっとした小物や写真を飾ってみたりするなど、限られた空間をインテリアによってより広く感じることが可能になります。

また、カウンターなども固定式ではなく、折り畳み式にして普段使わない時は畳んで閉まっておくことにより、空間を有効活用出来ます。

室内建具も引戸を多用することにより、用途に応じて仕切って閉じて使ったり、引戸をオープンにして大きなスペースとして使用したりして、複数の使い方を可能にします。

設計契約のタイミングについて

私どもの事務所では毎月数回ではありますが個別の無料相談会を開いており、事前にお申込みいただいたご相談者が事務所にお越しいただき対面形式で行うケースと、Zoomなどを使ったリモート形式で行うケースがございます。

また、直接事務所のウェブサイトをご覧になり、お問い合わせをいただき面談というかたちで直接お会いする場合ももちろんあります。

ご相談者からのご質問で、設計契約のタイミング（時期）について聞かれることがあります。

私どもの事務所について申し上げると、直接お会いしてご相談者からのお話を伺い、私どものほうから今までに設計監理をした建築の実例を図面と写真、模型などを使って住まいづくりの進め方を説明させていただき、ご相談者が気に入っていただけたら後日日を改めて設計契約を結ぶかたちを取っています。

ご相談者も事前にウェブサイトをご覧になり、いくつか設計事務所を絞り込んでそれぞれの設計事務所を訪問し、自分たちの希望する住まいと共通点が多く、場所が近いというような理由で最終的に自分たちの住まいづくりを依頼する設計事務所をお選びになるケースがほとんどではないでしょうか。

ただご相談者の中には、ラフで結構なのでプランニングをしてもらい、それで設計契約を判断したいとおっしゃる方もいらっしゃいます。

そういう方のために私ども事務所では「トライアルコース（有料）」を設けており、事前にプランニング料をお支払いしていただくシステムです。

このシステムは、ラフとはいえ設計事務所の本業とも言える設計そのものを時間と労力を掛けて行うため、業務としての料金が発生します。

ご相談者から計画している敷地図等の資料と希望する住まいについてのご要望を伺ったうえで、２～３週間の時間をいただき設計を行い、平面図・立面図・断面図を作成してご相談者にご提示（プレゼンテーション）するコースで、気に入っていただき設計契約に至った場合にはトライアルコースで事前にお支払いいただいたプランニング料は、設計契約後の設計料に充てさせていただきます。

したがって、私どもの設計事務所では「設計契約のタイミング」は、面談を経てご検討された後の時点とトライアルコースでのプレゼンテーションを経ての時点の２通りとなるかと思います。

基礎の高さについて

一般的な住宅の基礎の高さは、地面から４０センチ程度となる場合が多いのではないでしょうか？

建築基準法では、３０センチ以上とするように定められています。

ただし、瑕疵担保保証等の規定により４０センチ以上にするケースが増えています。

そもそも基礎の高さは、雨などによる浸水から家を守る観点から決められています。

したがって、雨による浸水が多いエリア、湿気が多いエリア、傾斜地などでは、通常より高い基礎にするケースももちろんあります。

実際に、基礎の高さを地面から４０センチにすると、その上に通常土台が載り、床面を構成するため、１階床レベルは地面よりだいぶ上がることになります。

そのことにより、床下スペースを確保出来るので配管等のメンテナンスが容易になるというメリットはありますが、一方で地面からの高さがあるため、玄関ポーチで段差を解消するための階段を設ける必要が出てきます。

この段差の存在は、バリアフリーの観点からみると、あまり良いとは言えません。

なので、１階の床レベルを基礎の高さより低くするという選択肢もありますが、この場合は水廻り配管を出来るだけ外壁側（基礎側）に寄せる必要があります。

また、床レベルを基礎の高さより低くする場合、内部の壁に基礎コンクリートが見えてしまうので、断熱材と合わせて壁面の仕上げを考慮することも大切です。

以上のことから、基礎の高さは基本設計の段階から検討しておくことが重要です。

私道持ち分の無い土地とは？

私どもの設計事務所では土地探しから携わるケースが増えており、お客様とサポートしていただいている不動産会社と私どもの三者で協力して土地探しをしています。

そういった中で、要注意の土地というもののひとつに「私道持ち分なしの土地」があります。

私道（いわゆる位置指定道路）は、公道（行政機関が所有し維持管理をしている道路）と異なり、民間個人や法人、団体が所有している道路です。

都市部における私道の多くは、その私道に接している複数の土地所有者により道路を共有している場合が多く、不動産広告で「私道持ち分は○○分の△」という文言が明記されている土地がそれに当たり、その土地には私道の持ち分が有るということを示しています。

つまり、私道に対して通行や使用する権利を有していることになります。

逆を言えば、私道の持ち分がない場合は、通行や使用する権利がないことを意味します。

こういう場合、通行や使用するためには、その私道の持ち分を有している方全員の承諾を得なくてはなりません。

これがなかなか高いハードルなのです。

その私道の持ち分を有している方が多ければ多いほど全員から承諾を得ることが困難で、必ずしも承諾を得られる保証もありませんし、持ち分を有している方（土地所有者）が替わる場合も出てくる可能性があります。

さらには、持ち分を有している方が遠方にいらっしゃるケースもあります。

したがって、私道の持ち分がない土地というのは、持ち分を有する土地と比べて不動産としての価値が低く、雲泥の差があります。

事実、住宅ローンにおける金融機関の審査も厳しくなります。

ここまで、私道持ち分なしの土地について書きましたが、正直申し上げてメリットはほとんどありません。

土地の価格は上記の内容から周辺相場よりも安いですが、おすすめしません。

私道に面した土地をご購入される際には、私道持ち分が有る土地であることを必ず確認することが重要です。